空き家対策eｍpty house
空き家対策特別措置法をご説明
平成27年2月26日に施行された空き家対策特別措置法は、同年5月26日から完全施行されました。
ところで、空き家対策特別措置法がどういった内容かおわかりですか？
この法律は田舎に空き家を持つオーナーにとって、理解不足ではいられないほど重要で、しかも古い空き家ではすぐに対策が必要場合がございます。
もはや、空き家を放置できない時代であることくらいは理解しておく必要があります。
ここでは、できるだけわかりやすく空き家対策特別措置法をご説明させて頂きます。
空き家対策特別措置法の目的は？
【空き家による悪影響】
新聞やニュースで古いビルの看板が落下し、大ケガに繋がった事件が少なくありません。建物は必ず古くなり劣化していきます。
個人の持つ空き家が、老朽化の結果、付近や周辺に悪影響をもたらす可能性は十分にあります。
たとえば次のような点で、空き家がもたらす悪影響が懸念されています。
| 空き家の特徴 | 懸念される悪影響 |
|---|---|
| 全体の傾き、主要構造の腐食 | 倒壊による被害 |
| 屋根・外壁の剥離 | 飛散による被害 |
| 設備、門・塀の老朽化 | 脱落や倒壊による被害 |
| 浄化槽の破損、汚水の流出 | 衛生上の影響 |
| ごみ等の放置、不法投棄 | 衛生上の影響、害獣・害虫の増殖 |
| 景観計画に不適合 | 景観上の影響 |
| 窓ガラスの破損、門扉の破損 | 不法侵入の危険 |
| 植栽の不整備 | 害獣・害虫の増殖、道路通行上の影響 |
空き家は今後も増えると予測されている
現状でも空き家問題は重要視されていますが、今後はより一層の対策強化を求められており、空き家の増加が予測されていることが背景にあります。
【親の介護施設の利用増加】
親が高齢になっても子供と同居する世帯は少なく、離れて暮らす子供が心配になって、または親が自ら子供に負担をかけないように、介護施設を利用する例がみられます。
高齢者比率が高まるにつれ、親が介護施設に入って実家が空き家になっていきます。
【固定資産税が優遇】
建物がある土地は、土地の固定資産税が最大で1/6まで優遇される特例があります。
逆に考えると、解体するだけで土地の固定資産税が最大4.2倍に増えるのですから、空き家が古くなっても誰も解体しようとしません。
※6倍という話もありますが、更地の固定資産税は評価額の70%が課税標準額となるため、6倍×70%で4.2倍です。
解体費用の負担
空き家を解体したからといって、すぐに土地が活用できるはずもなく、解体するとすれば建て替えか、土地を売買・貸借するタイミングが普通です。
費用をかけてまで解体しないのと、固定資産税の関係もあって空き家が減りません。
中古物件の価格
木造なら20年もすれば建物の市場価値はなくなり、土地だけの価値になります。
しかも田舎は土地が安いので、田舎の空き家が持つ市場価値は低く、投資目的の資金が流入しにくいこともあって、空き家が残りやすいと言えるでしょう。
法律で地方の空き家対策をバックアップ
空き家には悪影響があり、さらに空き家が増えることを考慮すると、国策として空き家対策を進める必要性が高まってきました。
そこで、特別措置法を制定して、市町村の空き家対策に法的根拠を与えたのです。
条文で明記された空き家対策特別措置法の目的 は次の通りです。
・地域住民の生命、身体又は財産を保護する
・（地域住民の）生活環境の保全を図る
・空家等の活用を促進する
・空家等に関する施策を総合的かつ計画的に推進する
・公共の福祉の増進と地域の振興に寄与する
これらの目的を達成するため、国が基本方針を策定し、市町村が空家等対策計画の作成その他の空家等に関する施策を推進するために必要な事項を定めるとされました。
空き家の調査と現状の把握
市町村が何をするにしても、まずは行政区域における空き家の現況を確認しなければ、対策や措置を講じることもできないのは言うまでもありません。
（逆に言えば把握しきれていないということです。。）
そのため、市町村が最初に行うのは空き家の所在と所有者の把握で、そのために必要な調査や情報の提供を求めることができると規定されています。
その上で、市町村は対策が必要な空き家を選別することになり、所有者に対して適切な管理を促進するため、情報の提供や助言その他必要な援助 を行います。
そして、特に対策が必要な「特定空家等」にみなされると措置が講じられます。
1：解体の通告や強制対処が可能に
空き家対策特別措置法では、著しく保安上の危険となるおそれがある空き家、著しく衛生上有害となるおそれがある空き家について、強制的に対処できる規定が設けられました。
しかし、強制対処はいきなり行われるのではなく、段階的な手順を踏みます。
【改善への助言と指導】 → 【改善がなければ勧告】 → 【勧告でも改善されなければ命令】 → 【命令の次は強制対処】
2：固定資産税の特例対処からの除外
特定空家等に対する市町村の改善勧告があると、土地に対する固定資産税の特例（優遇措置）から除外され、土地の固定資産税が最大で4.2倍にも増額されます。
・住宅用地における固定資産税の特例
| 住宅の敷地 | 固定資産税 | 都市計画税 |
|---|---|---|
| 200㎡までの部分 | 1/6に軽減 | 1/3に軽減 |
| 200㎡を超える部分 | 1/3に軽減 | 2/3に軽減 |
※200㎡を超える部分は床面積の10倍が上限
ただし、土地の固定資産税が上がっても、家の固定資産税が相当に高ければ、使わない空き家を解体した方が、トータルの固定資産税が安くなる場合もあります。
措置の対象になる特定空家等とは？
・そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
・そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態
・適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
・その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態
行政指導を避けるには管理・活用する
現在は問題ない空き家でも、やがては特定空家等に分類され、いずれ行政指導や命令の対象になることは避けられない問題です。
そして、人が住まない家は劣化が進みやすく、定期的な管理を必要とします。
賃貸や売却も視野に入れて総合的な判断をして下さい
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